AUDIT E COMPLIANCE

Green Rating: un nuovo modo di valutare il patrimonio immobiliare

10 novembre 2009

Misurare la performance ambientale di edifici esistenti è una priorità diffusamente riconosciuta per rispondere alle nuove esigenze del mondo immobiliare.

Misurare la performance ambientale di edifici esistenti è una priorità diffusamente riconosciuta per rispondere alle nuove esigenze del mondo immobiliare. Fino ad oggi il valore dei patrimoni immobiliari è stato misurato unicamente in termini di mercato immobiliare, zona di riferimento, vetustà e prestigio dell'immobile.

Il mondo del business immobiliare necessita invece sempre più di comprendere, gestire, migliorare e comunicare le performances ambientali degli edifici. La legislazione si rivolge ancora in maniera quasi esclusiva agli immobili in costruzione e praticamente imponendo solo criteri di risparmio energetico: al contrario il grande patrimonio immobiliare e i maggiori investimenti nel settore riguardano gli immobili esistenti, per i quali i "gestori" e i "proprietari" hanno necessità di comprendere e misurare il grado di "sostenibilità ambientale", anche attraverso metodologie di confronto uniformi in tutto il continente europeo, al fine di poter classificare il plusvalore degli edifici che abbiano un minor impatto sull'ambiente, sia diretto che indiretto e, quindi, porre le basi per una corretta pianificazione degli interventi e degli investimenti.
Inoltre la crescente sensibilità verso la qualità della vita e il risparmio energetico domestico richiede che gli assets immobiliari siano gestiti in modo da ottenere performances crescenti.

Migliorare quindi le performances ambientali degli edifici esistenti equivale oggi ad un miglioramento del "rating dell'immobile", coincidendo inoltre con un importante contributo verso la riduzione delle emissioni di CO2 dell'ambiente urbano.

Il Green Rating è dunque uno strumento efficace di valutazione dell'immobile, che si focalizza su semplici e decisivi indicatori di performance, individuati attraverso 6 criteri: consumo energetico, emissioni CO2, consumo idrico, ciclo dei rifiuti, trasporti, benessere.

Un miglioramento del "Green Rating" coincide non solo con migliori prestazioni energetiche intrinseche dell'edificio (riduzione dei consumi per la climatizzazione invernale e/o estiva) ma anche con trasporti pubblici comodi e convenienti, aree verdi prossime, gestione razionale e corretta dei rifiuti, ottimizzazione dell'uso delle risorse naturali, aspetti che contribuiscono alla riduzione dei costi di esercizio dell'immobile, aumentandone il valore commerciale.

Ognuno dei criteri è studiato per fornire una classifica della "performance intrinseca" (edificio in quanto tale) e della "performance effettiva" (misurato attraverso la gestione e le normali attività d'uso dell'immobile e del territorio).

Le "performances potenziali" (sia "effettive" che "intrinseche"), invece, tengono conto delle opportunità di miglioramento definite e identificate durante la valutazione. Queste possono essere quantificate economicamente, definendo così la classifica degli investimenti necessari per migliorare le performances e quindi il "livello" dell'immobile. Ciò produce dati confrontabili per un dialogo costruttivo tra tutti i soggetti interessati (proprietari, gestori e affittuari), includendo anche le amministrazioni pubbliche per le potenziali ricadute sul territorio. Tale strumento di valutazione è stato messo a punto da alcune delle più grandi società di gestione di patrimoni immobiliari con l'aiuto di una delle società leader a livello mondiale nella valutazione ed analisi dei rischi legati alla qualità, all'ambiente, alla salute, alla sicurezza e alla responsabilità sociale.

Il risultato della valutazione, quindi prevede per ciascuno dei due criteri individuati ("intrinseco" e "effettivo"), due livelli di performances ("attuale" e "potenziale"):
Effettiva attuale: rendimento misurato con la reale gestione e con le normali attività d'uso;
Effettiva potenziale: rendimento stimato rapportato al valore attuale, prendendo in considerazione i miglioramenti comportamentali e tecnici suggeriti;
Intrinseca attuale: rendimento valutato sull'involucro edilizio e i relativi impianti, così progettati, nel caso di un uso convenzionale dell'edificio;
Intrinseca potenziale: rendimento stimato rapportato al valore intrinseco dopo limitati investimenti (con ritorno inferiore o uguale a 7 anni) e ottimizzazioni mirate.
I benefici dell'impiego di tale strumento di gestione e valorizzazione immobiliare possono essere così riassunti:
misurare la performance ambientale di edifici esistenti, attraverso una metodologia efficiente e pragmatica;
confrontare le performances del patrimonio immobiliare attraverso uno schema di misurazione comune in Europa;
comunicare i risultati della valutazione attraverso indicatori tangibili, validati da un ente di terza parte indipendente;
migliorare la performance ambientale attraverso azioni e raccomandazioni misurabili e possibilità di monitorarne i progressi;
essere conformi alla Direttiva EU EPB (Energy Performance Certificate) con i minori costi possibili.
Attualmente tale protocollo è stato applicato quasi esclusivamente ad edifici ad uso ufficio, ma il suo impiego è destinato ad estendersi rapidamente a patrimoni immobiliari anche ad uso abitativo per le ricadute semplici e rapidamente applicabili sulla gestione degli assets e sulla potenzialità di tale strumento quale supporto nella pianificazione di riqualificazione di aree urbane.